Sentenza C.C. n. 14650: Anche la «condensa» tra i vizi di costruzione

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Sentenza C.C.: Anche la «condensa» tra i vizi di costruzione. Il costruttore è responsabile dei danni causati dalla formazione anomala di condensa. Sentenza n. 14650 del 11 giugno 2013.

Il costruttore è responsabile dei danni causati dalla formazione anomala di condensa.

È il principio enunciato nella sentenza n. 14650 del 11 giugno 2013 della II Sezione civile della Corte di Cassazione, che "sconfessa" la sentenza n. 225/2006 della Corte d'appello di Napoli, secondo cui la garanzia di cui all'articolo 1669 del codice civile (rovina e difetti di cose immobili) sarebbe applicabile soltanto nel caso di difetti costruttivi così gravi da incidere sulle componenti essenziali dell'opera.

Il contenzioso

La vicenda processuale sorge a seguito della richiesta di condanna formulata da un condominio nei confronti del costruttore dell'edificio condominiale, per la presenza in più parti dell'immobile di condensa e di infiltrazioni di umidità.

La sentenza di primo grado, favorevole al condominio, veniva però riformata dalla Corte d'appello partenopea, con la motivazione che tali fenomeni non potevano essere ricondotti solo ad un inadeguato isolamento termico , ma anche all' uso improprio degli alloggi, «visto che il problema non si era verificato con pari intensità in tutte le unità abitative aventi la medesima esposizione e verticalità» e che «una banalissima applicazione di silicone sui controtelai ben avrebbe potuto impedire il distacco dell'intonaco». Circostanze che – secondo la tesi dei giudici della Corte territoriale - avrebbero escluso la configurabilità di un grave difetto dell'edificio ex articolo 1669 codice civile, ipotizzabile solo nel caso di difetti di entità tale da «determinare l'inidoneità del bene all'uso suo proprio».

La decisione della Corte di Cassazione

La sentenza del Supremo Collegio che ribalta la decisione della Corte d'appello di Napoli muove dalla diversa interpretazione dell'articolo 1669 codice civile, secondo cui i difetti di costruzione non possono essere circoscritti esclusivamente ai vizi che influiscono sulla staticità dell'edificio, ma possono consistere in qualsiasi alterazione suscettibile di incidere sulla struttura e sulla funzionalità dell'edificio, limitandone il godimento in misura apprezzabile ( vedasi sentenze Cassazione n. 84/2013 e n. 2238/2012) .

In altri termini, i difetti di costruzione contemplati dal suddetto articolo non sono esclusivamente quelli da cui può derivare la «rovina» o il «pericolo di rovina» dell'opera, ma anche qualsiasi alterazione che sia in grado di incidere negativamente sul godimento del bene ( ad esempio, infiltrazioni d'acqua determinate da cattiva impermeabilizzazione o inidonea realizzazione di infissi). Difetti che – senza richiedere interventi di manutenzione straordinaria - possono essere eliminati con le opere di manutenzione ordinaria previste dall'articolo 31, lettera a), della legge 5 agosto 1978, n. 457 («Norme sull'edilizia residenziale») ossia con opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o con opere necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti (vedasi sentenze Cassazione n. 117/2003 e n. 1164/199).

Questa Sentenza è corretta e segue ormai un filone interpretativo che tende a tutelare il godimento dell'immobile da parte del proprietario.
Diverso è invece affermare che tutti i tipi di danno dichiarati gravi difetti sono coperti nelle polizze Decennale postuma!

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